Cứu bất động sản: Trọng tài đang cân nhắc

Rắc rối lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay lại nằm ở đống hàng tồn kho cao cấp chưa tìm được người mua. Để giải quyết vấn đề này, chìa khóa vẫn là giá cả.

Xung quanh những tranh cãi về việc "giải cứu" hay "không giải cứu" thị trường bất động sản hiện ai cũng hiểu rằng tất cả những ý kiến này đều dừng lại ở mức độ "tham khảo" và người đưa ra được phán xét cuối cùng sẽ là Nhà nước.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia tài chính lại cho rằngNhà nước lại đang trong thế lưỡng nan. Bởi lẽ, nếu không giải cứu thị trường bất động sản, mà hệ thống ngân hàng bị đổ vỡ và thất nghiệp gia tăng, Nhà nước sẽ có lỗi với những người dân bị thất nghiệp. Ngược lại, nếu cứu thị trường bất động sản, mà để lạm phát cao quay trở lại, Nhà nước cũng bị "ném đá" vì như thế là đã lấy tiền của người nghèo để giúp cho người giàu.

Và trong lúc chờ đợi quyết định cuối cùng tất cả mọi người đều nhận thức được những hậu quả tiêu cực của việc để thị trường bất động sản rơi tự do. Nhưng câu hỏi "cứu bất động sản như thế nào?" cho đến nay vẫn chưa tìm được câu trả lời thuyết phục.

Trông mong ở những người "có của ăn của để"?

Nhiều chuyên gia đã đề xuất các giải pháp như phát triển nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ, tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục hành chính… Các giải pháp này đều hợp lý, nhưng có lẽ chỉ giúp được những dự án đang chuẩn bị thi công.

Trong khi đó, rắc rối lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay lại nằm ở đống hàng tồn kho cao cấp chưa tìm được người mua. Để giải quyết vấn đề này, chìa khóa vẫn là giá cả.

Hiện nay, có một sự đồng thuận tương đối cao trong giới kinh doanh cũng như giới chuyên gia rằng, những vấn đề của thị trường bất động sản chỉ có thể được giải quyết một cách triệt để khi giá nhà hạ xuống mức mà những người "có của ăn của để" sẵn sàng mua, bởi phần lớn trong nhóm này có tiền và nhu cầu thật về nhà ở.

Nếu có ai đó mua bất động sản với mức giá cao hơn mức giá mà nhóm người "có của ăn của để" muốn mua, thì sau đó vẫn phải bán lại cho nhóm này với giá rẻ hơn, bởi thời gian ủng hộ họ.

Tuy nhiên, vấn đề là nếu bán nhà với giá mà nhóm người này này muốn mua và có thể mua, thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị phá sản.

Như vậy, các doanh nghiệp bất động sản sẽ không dại gì đi bán nhà với giá rẻ, để sau đó họ vẫn bị phá sản? Chính vì vậy, 2 bên vẫn đang giằng co. Và chỉ có Nhà nước mới có thể thúc đẩy quá trình cung gặp cầu diễn ra một cách nhanh chóng.

Không thể in tiền để cứu bất động sản

In tiền để mua bất động sản của các doanh nghiệp BĐS với giá cao rồi bán lại cho những người đang có nhu cầu về nhà ở với giá thấp hơn, tức là trợ giá cho người mua bất động sản, là một trong những giải pháp như vậy. Tuy nhiên, giải pháp này gặp một thách thức to lớn, nhưng duy nhất - lạm phát.

Có lẽ câu hỏi "in tiền có dẫn đến lạm phát cao hay không?" là một trong những câu hỏi đáng trả lời nhất trong giai đoạn hiện nay.

Nếu câu trả lời là "có", thị trường bất động sản sẽ tiếp tục ở trong tình trạng như hiện nay. Còn nếu câu trả lời là "không", người ta có thể nghĩ đến một giải pháp "win – win", tức là tất cả mọi người đều được hưởng lợi, chỉ có người được lợi ít và người được lợi nhiều mà thôi. Chừng nào, câu hỏi nói trên chưa có lời giải đáp, tất cả sẽ vẫn chờ đợi.

Đó là điều đã diễn ra trong suốt thời gian qua, khi cả xã hội vẫn còn đang nghi ngờ về khả năng đạt được mục tiêu lạm phát 6% của Chính phủ.

Chính vì vậy, mong muốn của Nhà nước là làm sao vừa giải cứu được thị trường bất động sản, vừa duy trì được việc làm cho người lao động mà vẫn không để lạm phát cao quay trở lại vẫn chưa thể trở thành hiện thực.

Nhưng chờ đợi cũng là một giải pháp, bởi thời gian vẫn trôi và mọi người vẫn phải sống, "nợ vẫn cứ nở ra và tài sản thì vẫn cứ co lại", tốc độ tăng trưởng GDP sẽ giảm, thất nghiệp sẽ tăng và lạm phát cũng sẽ giảm.

Đến một thời điểm nào đó, khi sức mua bước vào giai đoạn cạn kiệt, thì việc in tiền sẽ không còn dẫn đến lạm phát cao nữa, ít nhất là trong một khoảng thời gian nào đó. Như vậy, NHNN vẫn có cơ hội thu lại tiền trong tương lai để kiềm chế lạm phát. Trong lịch sử kinh tế Việt Nam, những năm đầu thập kỷ 2000 là một giai đoạn như vậy.

Vậy trong giai đoạn hiện nay, khi nào thì thời điểm "vàng" đó sẽ xuất hiện? Các chuyên gia kinh tế cho rằng, đó có lẽ mãi là một viễn tưởng!

Khánh Linh 

Theo TTVN

Read More...

Bất động sản: Bước khởi đầu cho một cuộc cách mạng

Quý đầu của năm 2013 thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu lạc quan hơn, đà sụt giảm về giá bắt đầu chững lại, thanh khoản dần được tăng lên,…

Sau 7 quý sụt giảm liên tiếp ở HN, 3 năm ở Tp.HCM đà sụt giảm của thị trường bất động sản dường như đã chững lại. Đầu quý 1/2013 đã có nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường đang dần đi vào ổn định, sau những giải pháp của Chính phủ được đưa ra từ hồi đầu năm.

Le lói  tín hiệu lạc quan

Những nguyên nhân dẫn đến bất động sản trầm kha như hiện nay đã được phản ánh trong suốt nhiều tháng qua, đó là sự phát triển thiếu minh bạch, đầu tư theo kiểu mỡ nó rán nó, "tay không bắt giặc", mua bán theo kiểu "hiệu ứng đám đông", quy hoạch thiếu kế hoạch,…

Đến nay, sau một thời gian sụt giảm mạnh do khủng hoảng kinh tế tác động đến, thị trường đã thanh lọc nhiều khuyết tật xấu, đã có 680 DN kinh chính là BĐS rời "sân chơi", giới đầu cơ tháo chạy khỏi thị trường dẫn đến giá bất động sản giảm mạnh ở nhiều loại hình như đất đô thị có nơi giảm đến 50% giá bán ban đầu, căn hộ giảm chung khoảng 30%-40%  so với thời đỉnh điểm, văn phòng cho thuê giảm giá một nửa so với 2007,…

Nhận thấy bất động sản là một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, thị trường trầm lắng đã tạo nên hệ lụy xấu đến các ngành nghề khác như việc làm, vật liệu xây dựng, hệ thống ngân hàng, nội thất,…

Chính phủ đã có nhiều giải pháp để hỗ trợ cho thị trường này, trong đó là hỗ trợ về mặt nới lỏng chính sách tiền tệ, đưa thuế TNDN về 20%, giảm 30% thuế VAT cho loại căn hộ có giá dưới 15 triệu đồng/m2, cho vay lĩnh vực nhà xã hội 6%/năm,…Bên cạnh đó, những động thái giảm lãi suất gần đây cũng như thành lập công ty VAMC với mục đích xử lý nợ xấu mà trong đó chủ yếu là BĐS đang hỗ trợ tích cực cho thị trường.

Kết quả nghiên cứu của một số công ty tư vấn BĐS quốc tế vừa được công bố cho quý 1/2013 cho thấy, nhìn chung giá bất động sản vẫn giảm trong quý nhưng đà sụt giảm nhẹ hơn, tính thanh khoản được nâng lên.

Đà giảm giá chững lại

Nguồn: CBRE

Theo Savills, tại TP.HCM công suất thuê văn phòng đạt mức khá cao 87% tăng nhẹ so với quý trước. Còn tại thị trường HN, theo CBRE giá thuê văn phòng hạng B tiếp tục giảm 5,5% so với quý trước, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B có xu hướng giảm, do nguồn cung lớn nên các DN trong nước có thể ngừng phát triển các tòa nhà mới và tái cấu trúc dự án (bán dự án).

Thị trường căn hộ cũng ghi nhận mức giảm khoảng 5%-10% so với quý trước (theo Knight Frank). Theo ghi nhận của Savills, sau khi đã giảm trong cả năm 2012, tốc độ giảm giá bán thứ cấp đã chậm lại với mức giảm lớn nhất chỉ ở mức -5%.

Nhà biệt thự và liền kề ở các khu đô thị ở HN hiện có thanh khoản thấp nhất, gần như không có giao dịch. Savills ghi nhận, so với quý trước ở mức -13% đối với biệt thự và -9% đối với liền kề. Nhiều dự án tại vùng 2, đặc biệt là Mê Linh và Hoài Đức, trong quý này không có khách hỏi mua. Hiện có khoảng 9000 căn nhà đi vào sử dụng nhưng có đến 60% trong số này là chưa có người ở.

Thời của căn hộ giá bình dân

Các nhà phát triển bất động sản trong nước lại đang mải mê với phong trào đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ sau khi có cơ chế ưu đãi từ Chính phủ đến nay tại Hà Nội đã có 15 dự án nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội, tại Tp.HCM các dự án nhà ở có giá dưới 12 triệu đồng/m2 cũng được chuyển sang nhà xã hội.

Ngoài ra, nhiều dự án quy mô lớn khác cũng đang tập trung vào nhà ở xã hội. Theo tính toán của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nếu DN được hưởng những ưu đãi như miễn tiền sử dụng  đất, thuế TNDN chỉ tính 10%, miễn thuế VAT, lãi vay 6%/năm,…thì mỗi m2 sàn có thể giảm được 5 triệu đồng/m2.

Cùng với chính sách cho vay ưu đãi, giá căn hộ giảm đáng kể thì khả năng tính thanh khoản của loại căn hộ này là rất lớn bởi luôn có nhu cầu cao. Tuy nhiên, đó mới chỉ là nhu cầu, còn đi đến giao dịch cuối thì giá rẻ của nhà xã hội chưa chắc đã là quyết định, nếu những tiện ích, hạ tầng xã hội không đáp ứng được người mua.

Tái cấu trúc danh mục đầu tư dự án, cách bán hàng minh bạch hơn, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc đúng nhu cầu thị trường, cắt giảm 30-40% dự án, chuyển sang nhà cho thuê, thanh lọc những công ty yếu kém,…đang là một cuộc cách mạng, chuyển mình sang một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.

Kiều Thuật

Theo TTVN

Read More...

Rầm rộ đăng ký mua nhà ở xã hội: Cơ hội hay nỗi lo?

Ngay sau quyết định của Chính phủ hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở dư luận đã có những nghi ngờ là chính sách này sẽ khó được người mua nhà hưởng ứng.

Nhưng điều không ngờ, hiện tượng rầm rộ đăng ký thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội tại các thành phố lớn đã cho thấy số tiền 30.000 tỉ này có thể là một liều "doping" để thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) tiến về phía trước.

Rầm rộ đăng ký mua nhà ở xã hội 

Ở Việt Nam, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.

Trước đây, quỹ nhà ở xã hội quá nhỏ so với nhu cầu của các đối tượng được quy định trong chính sách, vì vậy rất ít người quan tâm tới việc đăng ký thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Nhưng khủng hoảng thừa BĐS đã dẫn đến khả năng cung một khối lượng lớn nhà ở xã hội cùng với khoản tiền hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đã đánh thức nhu cầu đối với nhà ở xã hội.

Theo ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội ngày 8-4-2013, cơ quan này đã thị sát nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Hiện có 35 cơ quan Trung ương với 157.000 cán bộ có nhu cầu nhà ở và 83 cơ quan của thành phố với 36.000 cán bộ công chức đăng ký mua nhà ở xã hội. Mục tiêu của Hà Nội đến năm 2015 là xây dựng 15.500 căn hộ với diện tích khoảng 1,1 đến 1,5 triệu m2 cho cán bộ viên chức.

Còn tại TP.HCM, trong tháng 4-2013 thành phố sẽ tổ chức đợt đầu bán nhà ở xã hội. Mặc dù trong đợt đầu tiên thành phố chỉ có hơn 470 căn hộ để bán, 120 căn hộ cho thuê, 8 căn hộ thuê mua, nhưng có đến hơn 700 hồ sơ nộp về. Trong đợt đầu tiên này thành phố sẽ bán hơn 100 căn tại chung cư 157/R8 Tô Hiến Thành (Q.10) do Công ty Resco làm chủ đầu tư, với mức giá gần 11 triệu đồng/m2. Theo ý kiến một số chuyên gia BĐS, còn có ít nhất trên 400.000 người có nhu cầu mua nhà ở xã hội tại thành phố đông dân nhất cả nước này.

Ai được mua nhà xã hội?

Theo đúng các quy định hiện hành, thay đổi không đáng kể tùy theo từng địa phương, các đối tượng được hưởng các chính sách nhà ở xã hội gồm công chức của Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, đối tượng gia đình chính sách, gia đình thương binh, thân nhân liệt sĩ, gia đình có công với cách mạng; gia đình thu nhập thấp, lao động nghèo, cư trú lâu đời tại địa phương đang khó khăn về nhà ở; người bị giải tỏa nhưng chưa đủ điều kiện tái định cư. Nếu theo đúng các quy định này, con số các đối tượng được hưởng chính sách sẽ là khổng lồ.

Có thể khẳng định ngay là Chính phủ cũng như chính quyền địa phương sẽ không có khả năng đáp ứng được. Nhất là đứng trước sự trì trệ của thị trường BĐS, các tiêu chuẩn của đối tượng được hưởng chính sách nhà ở đã được dãn ra nhiều. Theo Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Trần Nam, tiêu chuẩn người thu nhập thấp lần này sẽ có nhiều thay đổi, trong đó tiêu chí về thu nhập và chỗ ở là quan trọng nhất. Mức thu nhập sẽ được điều chỉnh từ 4 triệu đồng/tháng như hiện nay lên 9 triệu đồng/tháng (không phải chịu thuế thu nhập cá nhân) và diện tích tối thiểu 5 m2/người được nâng lên thành 8 m2/người.

Trong khi đó, khả năng đáp ứng sẽ rất có hạn dù đã chuyển các chung cư thương mại trở thành các khu nhà ở xã hội. TP.HCM đang khẩn trương cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhiều dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách cũng đang gấp rút thực hiện, dự kiến trong năm 2013 cũng chỉ cung cấp khoảng 4.000 căn hộ và đến năm 2015 sẽ có thêm khoảng 21.000 căn. Mục tiêu của Hà Nội đến năm 2015 là xây dựng 15.500 căn hộ với diện tích khoảng 1,1 đến 1,5 triệu m2 cho cán bộ viên chức.

Nhu cầu lớn, khả năng đáp ứng nhỏ, vì vậy thảm cảnh xin cho với tất cả các thủ đoạn chạy chọt và chắc chắn nguy cơ tham nhũng lớn sẽ phổ biến. Đó là điều đáng lo. Bởi có một thực tế: những người có nhu cầu nhà ở thật sự hầu hết không có điều kiện mua nhà, kể cả nhà ở xã hội, những người có điều kiện mua nhà thì không có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Nguy cơ nhà ở xã hội biến tướng thành một thứ hàng hóa, một lĩnh vực đầu tư đã thấy rõ. Vấn đề là chính sách và các công cụ giám sát vận hành như thế nào được đặt ra cấp thiết.

Ai được hỗ trợ mua nhà ở  xã hội?

Theo đúng các quy định, nhà ở xã hội không phải để bán mà chỉ có cho thuê hoặc thuê mua. Nhưng trước làn sóng chuyển các chung cư thương mại thành nhà ở xã hội, đã có những tính toán lách luật để bán nhà ở xã hội. Theo Nghị quyết 02 của Chính phủ và Quyết định 68, nhà ở xã hội chỉ được thuê, thuê mua vì loại hình nhà ở xã hội này được xây dựng từ vốn ngân sách. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng thực tế nhà ở xã hội tại các thành phố  được đầu tư vốn ngoài ngân sách nên các thành phố có quyền giải quyết cho các đối tượng đủ điều kiện mua bên cạnh phương thức thuê và thuê mua. Nhưng câu hỏi đặt ra là mua nhà ở xã hội có được hỗ trợ từ khoản 30.000 tỉ theo NĐ02/CP không? Câu trả lời là hiện nay thì không nhưng sắp tới thì có.

Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị định số 02 của Chính phủ, gói 30.000 tỉ đồng Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ dành cho đối tượng vay mua nhà, trong đó có khách hàng cá nhân vay thuê, mua nhà ở thương mại. Cụ thể, khách hàng là đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Trong dự thảo các đối tượng mua nhà ở xã hội không được hỗ trợ. Ngay lập tức, dư luận và cả các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội lên tiếng và cả Bộ Xây dựng và cao hơn là Chính phủ cũng có ý kiến đề nghị Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước sửa để các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng được hỗ trợ lãi suất vay. Và khi Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở được ban hành chắc chắn các đối tượng mua nhà ở xã hội sẽ được hỗ trợ về tài chính. Cuộc đua mua nhà ở xã hội càng có thêm động lực. Như vậy có thể nói con số trên 100.000 căn hộ dư thừa của thị trường BĐS tại hai thành phố lớn này đã có đầu ra. Khi tình trạng tồn kho chấm dứt, các chủ đầu tư thu hồi được vốn, thị trường BĐS sẽ được khai thông? Nhưng chưa chắc!

Vẫn còn những cản trở

Ngoài cản trở chủ yếu là cầu vượt quá xa cung, việc chuyển những chung cư thương mại trở thành khu nhà ở xã hội cũng đang gặp những phản ứng đáng chú ý. Ông Đào Ngọc Nghiêm, Chủ tịch Hội Quy hoạch Đô thị Hà Nội cho rằng, chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội là chủ trương đúng song không nên làm ồ ạt. Bởi dự án nhà thương mại có diện tích căn hộ hơn trăm m2 nay hạ xuống diện tích nhỏ 40-50m2 thì dân số tăng, kéo theo căng thẳng về giao thông, chỗ đỗ xe, trường học… gây quá tải hạ tầng nghiêm trọng. Lo lắng sẽ xuất hiện hàng loạt các khu ổ chuột cao tầng là có thật. Hơn nữa, hiện nay nhiều doanh nghiệp xin chuyển dự án thương mại sang nhà ở xã hội để được hưởng ưu đãi và được hưởng những chính sách ưu đãi trong đó có việc được trả lại tiền sử dụng đất.

Trong khi đó ngân sách eo hẹp, nếu cho chuyển đổi ồ ạt không khéo Nhà nước sẽ thành "con nợ" của doanh nghiệp. Dư luận cũng đang lo lắng về khả năng "chạy" chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên các chính quyền địa phương đã khẳng định sẽ nghiêm túc xem xét công khai từng dự án, chỉ có những dự án phù hợp mới được chuyển đổi.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong số 15 dự án đăng ký chuyển đổi sang nhà ở xã hội, 3 dự án nhà thương mại đã được chuyển sang nhà thu nhập thấp gồm nhà ở Trung Văn mở rộng tại huyện Từ Liêm của Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội, dự án khu nhà ở cao tầng tại 143 Trần Phú (Hà Đông) của Công ty Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà và dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long của Công ty Bánh kẹo Thăng Long. Hà Nội sẽ xem xét công khai các dự án còn lại. Tuy nhiên, nhìn lại nhu cầu mua nhà ở xã hội, chúng ta còn thấy thêm một sự cản trở nữa là so với nhu cầu, con số 30.000 tỷ đồng hỗ trợ quả như muối bỏ biển. 

Miếng bánh ngon đã bày ra bàn tiệc, vấn đề phân phối cả người cung và cầu sẽ trở nên nóng bỏng. 

Theo Trần Việt

ANTĐ

Read More...

Hà Nội cần 60.000 căn nhà tái định cư

(CafeF) Ước tính đến năm 2015 Hà Nội cần xây dựng khoảng 20.000 căn hộ với tổng kinh phí đầu tư 13.000 tỷ đồng, đến 2020 cần 50.000 căn hộ và 10.000 lô đất.

Đó là tổng nhu cầu nhà tái định cư Hà Nội dự tính sẽ đầu tư xây dựng trong vòng 7 năm tới. Theo Dự thảo báo cáo liên ngành Sở Kế hoạch và Đầu tư và Sở Xây dựng Hà Nội về cơ chế quản lý đầu tư và giải pháp huy động nguồn lực đầu tư quỹ nhà tái định cư trên địa bàn Thành phố giai đoạn từ nay đến 2020.

Số lượng nhu cầu nhà tái định cư của Thành phố trong giai đoạn 2011 – 2020 là 50.000 căn hộ và 10.000 lô đất. Giai đoạn từ 2011-2015 cần xây dựng 20.000 căn hộ với tổng diện tích khoảng 1,6 triệu m2 sàn với kinh phí 13.000 tỷ đồng.

Giai đoạn từ 2016 – 2020 cần khoảng 30.000 căn hộ tương đương 2,4 triệu m2 sàn với kinh phí ước chừng 18000 tỷ đồng (chưa bao gồm xây dựng HTKT).

Dự kiến giai đoạn 2013 – 2015 Thành phố sẽ triển khai 122 dự án với tổng nhu cầu vốn đầu tư khoảng 15000 tỷ đồng, để xây dựng khoảng 15000 căn hộ và hạ tầng kỹ thuật của 82 dự án.

Trong giai đoạn 2016-2020, Hà Nội cần khoảng 30.000 căn hộ bao gồm cả xây mới và mua nhà thương mại, tổng nhu cầu vốn cần khoảng 25000 tỷ đồng.

Từ năm 2013 mô hình đầu tư các dự án nhà ở tái định cư trên địa bàn Hà Nội sẽ có sự thay đổi khi UBND Thành phố đã chấp thuận chủ trương việc xã hội hóa hình thức này. Theo mô hình này, chủ đầu tư có năng lực sẽ được lựa chọn theo hình thức đấu thầu hoặc chỉ định. Quỹ đất của dự án chủ yếu xây nhà tái định cư, còn lại một phần quỹ đất, nhà và phần diện tích thương mại của nhà tái định cư cho phép nhà đầu tư kinh doanh khai thác để cân đối cho dự án.

Chủ đầu tư tự ứng vốn để đầu tư dự án, Thành phố giới thiệu cho chủ đầu tư hoặc các quận huyện có nhu cầu tài định cư mua nhà theo kế hoạch của Thành phố. Hiện nay, chưa có cơ chế cụ thể, Hà Nội đang xây dựng cơ chế, chính sách cho mô hình này.

Kiều Thuật

Read More...

Chia nhỏ căn hộ: Càng làm càng rối

Nhiều doanh nghiệp bất động sản sốt ruột vì hàng tồn kho căn hộ nhiều nên nôn nóng chia nhỏ căn hộ để giải phóng càng nhanh càng tốt. Tuy vậy các chủ đầu tư vẫn không dễ có được sự chia sẻ của các cư dân cũ sinh sống trong khu chung cư về vấn đề này.

Những dự án nằm trong khu vực phạm vi 930 ha trung tâm TP.HCM không được chuyển đổi sang nhà xã hội và chia nhỏ căn hộ. Tuy vậy những dự án ở ngoại thành được chia nhỏ thì việc đảm bảo quyền lợi của người ở trước và người đến sau sử dụng các căn hộ đã chia nhỏ là một bất cập mà chủ đầu tư không dễ giải quyết được.

Tuy nhiên, nhiều người sinh sống trong khu chung cư này bức xúc việc chủ đầu tư tự ý chia nhỏ căn hộ là vi phạm hợp đồng mua bán, gây ảnh hưởng lớn đến sinh hoạt cũng như quyền lợi của cư dân trong tòa nhà. Người dân không đồng ý việc chia nhỏ căn hộ, bởi như thế đồng nghĩa với việc tăng "dân số" sinh sống trong khu chung cư. Các hộ cũ mua nhà với giá cao (chênh lệch tới 10 triệu đồng/m2), nay phải chia sẻ quyền lợi về không gian sống."

Ông N.T.D cư dân của chung cư trên bức xúc "Khi quyết định mua nhà ở chung cư này chúng tôi đã xem xét kỹ hợp đồng nhà. Như vậy mọi tiện ích chúng tôi được sử dụng cũng tương ứng như giá nhà chúng tôi phải trả. Khi dự án đã bị chia nhỏ thì hợp đồng cũng xem như bị phá vỡ. Khi số dân đông hơn thì chũng tôi phải chia sẻ các tiện ích và cả không gian sinh hoạt. Trong khi đó chũng tôi đã phải chi một số tiền lớn hơn những hộ mua nhà sau này.".

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tại 40 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố thì hàng tồn kho đều nằm ở các dự án căn hộ có diện tích từ 80m2 trở lên. Các dự án có căn hộ nhỏ dưới 80m2 đều bán được. Việc Bộ Xây dựng đã có chủ trương cho phép chia nhỏ căn hộ là một giải pháp kịp thời, nhằm tháo gỡ khó khăn cho phân khúc nhà chung cư.

Tuy vậy mỗi khu dân cư đều được các chủ đầu tư cũng như những người tham gia dự án tính toán và thiết kế cơ sở hạ tầng phục vụ cho lượng người nhất định. Nếu hiện tại số căn hộ tăng lên, đồng nghĩa với việc lượng người tăng lên thì những vấn đề công cộng khó mà đáp ứng và đảm bảo được nhu cầu khi lượng người vượt chuẩn. Cụ thể cơ sở hạ tầng quan trọng nhất ở đây chính là hệ thống điện, một "điểm nóng" rất dễ gây ra hỏa hoạn. Phần lớn, hệ thống dây điện tòa nhà đều được đi ngầm. Vậy nếu như người dân trong các căn hộ đã chia nhỏ đều sử dụng hết công suất điện thì hệ thống điện liệu có đảm bảo an toàn.

Theo KTS Nguyễn Thế Duy, khi tiến hành thiết kế, người ta đã phải chia và tính số lượng m2 sinh hoạt trên đầu người. Thông thường, tiêu chuẩn tối thiểu tại nước ta từ 15 - 18 m2/người, chưa tính diện tích sử dụng chung như phòng khách, nhà vệ sinh, bếp... hay cơ sở hạ tầng công cộng. Chưa kể, việc chia nhỏ căn hộ sẽ khiến khu căn hộ cao cấp này không khác gì những khu chung cư bình dân. Như vậy, giải pháp chia nhỏ căn hộ để bán được nhà, góp phần giảm khó cho thị trường bất động sản, xem ra còn lắm nhiêu khê.

Theo Thông tư 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các công trình mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng, chủ đầu tư phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng trước khi thực hiện điều chỉnh.

Bộ Xây dựng yêu cầu việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại từ diện tích lớn, sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ, phải bảo đảm các nguyên tắc, bảo đảm an toàn, tiện lợi cho người sử dụng. Căn hộ diện tích nhỏ sau khi chuyển đổi phải có đủ không gian, diện tích sử dụng tối thiểu như bếp, công trình vệ sinh, phòng tắm....

Tuy nhiên, cũng nên chú ý, khi phát triển loại hình nhà ở nhỏ, hay chia nhỏ căn hộ phải đi đôi với hình ảnh đô thị được quy hoạch hợp lý. Bởi nếu các công trình nhà ở đơn giản sẽ ảnh hưởng rất lớn đến diện mạo đô thị. Và việc chia nhỏ căn hộ còn đi đôi với sự điều chỉnh của hàng loạt vấn đề khác như điện nước, nhà vệ sinh... Về lâu dài sẽ tạo áp lực lên hạ tầng xã hội xung quanh dự án.

Read More...